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Steuerreform 2015/2016 – Was ändert sich bei Einkünften aus Vermietung & Verpachtung?

Gleich vorweg, im Bereich der Immobilienbesteuerung gibt es massive Änderungen durch die Steuerreform, es wird mit Mehreinnahmen von EUR 550 Millionen jährlich gerechnet.

Alle Änderungen treten bereits mit 01.01.2016 in Kraft und betreffen einerseits die Abschreibungsmöglichkeiten des Kaufpreises andererseits die Kosten für Wohnungssanierungen.

Während bisher in der Regel der Kaufpreis samt Nebenkosten, wie Grunderwerbssteuer, Eintragungsgebühr, Beglaubigungs- und Vertragserrichtungskosten (sog Anschaffungskosten) mit einem Anteil von 80 % abgeschrieben werden konnte, verringert sich nun dieser Gebäudeanteil auf 60 %. Durch die Kürzung der Bemessungsgrundlage geht definitiv ein Teil des Absetzpostens verloren.

Bei den Abschreibungssätzen ergeben sich insofern Änderungen, als dass nunmehr der 2 %ige Abschreibungssatz für Althäuser wegfällt und damit die gesetzliche Abschreibung 1,5 % beträgt, was einer Nutzungsdauer von 66,67 Jahren entspricht.

Bei Sanierungsaufwendungen, die bisher auf 10 Jahre zu verteilen waren (sog Instandsetzungsaufwendungen) verlängert sich die Dauer auf 15 Jahre. Auch sind bisherige Instandsetzungsaufwendungen auf 15 Jahre umzurechnen.

Im betrieblichen Bereich gibt es ebenfalls die verpflichtende Verteilung von Instandsetzungsaufwand für Wohnhäuser auf 15 Jahre und die Berichtigungspflicht für Wertsansätze der Vorjahre.

Zudem werden bei Gebäuden im Betriebsvermögen die Abschreibungsdauern von bisher 2 %, 2,5 % bzw 3 % auf 2,5 % für alle Büro- und Betriebsgebäude vereinheitlicht und für alle Wohngebäude auf 1,5 % reduziert.

Die Sonderreglung der Aufteilung der Anschaffungskosten in 80 % Gebäude und 20 % Grund und Bodenanteil gab es bisher auch im Betriebsvermögen nicht, hier ist man daher weiterhin auf ein Schätzgutachten angewiesen.

 

TIPP: Auch im Privatbereich kann eine andere Aufteilung als nunmehr 60/40 bzw auch eine andere Abschreibungsdauer gewählt werden, wenn ein diesbezügliches Schätzgutachten vorliegt. Es wurde auch eine Verordnung angekündigt, die abweichende Aufteilungsverhältnisse begünden kann.

 

ZU BEACHTEN: Die Änderungen treten zwar erst ab 2016 in Kraft, jedoch müssen bei bestehenden Gebäuden diese trotzdem vorgenommen und damit im Jahr 2016 berichtigt werden!